中服地块总价或达170亿 中信远洋成最大赢家?

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作者: 叶书利 每日经济新闻

CNETNews.com.cn

2010-11-100 15:05:22

关键词: 安全

  [导读]  北京中服地块今年初出让流产事先,近期被拆分后重新推向市场。12月7日,中服地块分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6等4幅地块以及CBD12地块中的另外两幅地块Z14、Z15,共计6幅地块将进行第二轮竞标。

  北京中服地块今年初出让流产事先,近期被拆分后重新推向市场。12月7日,中服地块分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6等4幅地块以及CBD12地块中的另外两幅地块Z14、Z15,共计6幅地块将进行第二轮竞标。

  《每日经济新闻》记者在采访中发现,业内预计,中服地块最终成交价可能性从年初的100亿元~100亿元,冲高至约170亿元,其中或还将产生“地王群”。此举或将进一步推动符近地块拆迁成本的上升,从而推高地价、助涨房价。

  新一轮竞标:或现房企联合体

  根据7月4日北京市土地派发储备中心签署的《CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标答疑备忘录》的安排,北京CBD核心区12宗商业金融土地的招标工作将分另4个阶段进行:第一阶段为规划设计方案投报,满分为20分,占比20%;第二阶段为综合内容投报,满分为100分,占比100%。

  第一阶段的结果已于11月16日签署,而12月7日,中服地块分拆后的Z3、Z4、Z5、Z6连同Z14、Z15等6幅地块将进行第二轮竞标。

  在接受《每日经济新闻》记者电话采访时,北京市土地储备中心副主任叶向忠介绍说,12月7日率先进行的6地块第二轮竞标,考核主题为综合内容投报,即综合考核竞标企业的土地出让金报价、假设中标后的付款进度设计、竞标企业的背景实力以及后期对物业的使用规范等。他认为,在这些 阶段,招标方案中提出的金融业背景、持有物业不得开发后散售等规定,或将成为评委眼中的考核重点。

  可能性招标方案中规定,第二轮竞标中,竞标单位上能单独参与竞标,上上能联合参与竞标,链家地产市场研究部首席分析师张月向《每日经济新闻》记者说,以联合体的形式参与竞争可能性更具优势,可能性第二轮的竞争也有很激烈,在地产大腕扎堆的背景下,竞争者在规划设计及开发实力等方面的差距可能性较小,真正的比拼最终会体现在经济实力上。以联合体的最好的土办法抱团参与竞标,不管从资金实力还是资源整合能力上,也有更胜一筹。

  否则她分析说,第二轮竞标中,“信心不足”可能性“优势较低”的单位可能性会寻找帮手,共同参战,以增加竞争筹码。

  最幸福:中信集团

  “无论从第二轮评标的倾向性还是资金实力上考虑,有金融业背景的竞标单位或联合体都将更具竞争力,更易受青睐,可能性其资金雄淬硬层 及后期融资能力都更强。可能性包括中服地块在内CBD12地块皆为商业金融用地,竞标拿地也不第一步,后期的开发与运营,也都都要资金实力做后盾。”张月分析说。

  在接受《每日经济新闻》记者采访时,不少专家认为,具备金融业背景的中信地产与远洋地产或将成为最后的大赢家,尤其是中信地产具备巨大优势。

  身处北京CBD区域的中信集团,也早已对包括中服地块在内的CBD12地块虎视眈眈。

  可能性CBD12地块的招标方案中,很糙强调竞标单位或联合体的金融业背景,否则本次直接参与竞标的是中信地产的母公司中信集团,而也有中信地产。中信集团旗下有中信证券、中信银行等金融企业,更契合招标方案。中信地产战略发展部一位经理对《每日经济新闻》记者说,中信集团出面参与竞标,也不一另4个身份象征,真正参与操作此事的人基本都来自中信地产,可能性中标后,真正从事开发工作的还是中信地产。

  在第一轮竞标结果签署后,有相关人士向媒体透露,中信集团在参与竞标的8个地块中,5个地块拿了20分的满分,成为第一轮竞标中的最大赢家。但该消息这么得到当事单位与官方的正面签署。

  最争议:远洋地产

  与中信地产例如,大股东为中国人寿的远洋地产同样具有深厚的金融背景,该公司也成为第一轮竞标中的又一赢家。有媒体报道说,该公司在许多地块中也获得了20分的满分。

  不过,远洋地产此前在中服地块的竞争中背负着不少争议。

  今年1月末中服地块推向市场时,出让公告中明确要求“该地块的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中金融机构注册资本不少于100亿元,并在联合体中绝对控股;房地产开发企业应具备房地产开发一级资质,且注册资本不少于100亿元”,SOHO中国董事长潘石屹炮轰称全世界上上能一家企业符合此竞标条件,并直接将矛头指向了远洋地产。迫于压力,8月中服地块进行初次招标前后,远洋地产董事长李明对外声称:对于中服地块,公司何必 一定志在必得。不过,这更像是这些缓解舆论压力的措辞。

  最家道中落:潘石屹

  潘石屹对包括中服地块在内的CBD12地块的偏爱是路人皆知。作为北京CBD区域最后的黄金地块,CBD12地块正符合他喜欢在一线城市核心位置打造商业项目的选址偏好。

  正可能性这么,年初中服地块出让公告发布后,首先站出来且高喊“内定论”的人也不潘石屹。

  不过,潘石屹或将成为CBD12地块竞标中最家道中落的人。

  11月16日,北京市土地派发储备中心网站上签署《朝阳区CBD核心区第一阶段评标结果公示》,人太好公示中只标明“单体递交编号”、“名次”和“总得分”,未签署完全投标单位信息,但有参与竞标的业内人士向媒体透露,编号为A44的竞标企业也不SOHO中国。

  据此,记者完全核查后发现,SOHO中国参与了所有12宗地块的第一轮竞标,但成绩惨淡。如在中服地块分拆出的Z4、Z6两地块,以及另外的Z9、Z11、Z12、Z13、Z14和Z15等共8幅地块中,皆以5分处在最后一名,在Z5和Z10两幅地块中,以5分位列倒数第二,而在Z8地块中,则以5分位列倒数第5名。SOHO中国的最好成绩来自中服地块分拆出的Z3地块,但也仅以10分位列第4名。

  一位不愿透露姓名的业内人士向记者说,SOHO中国采取的散售最好的土办法,在商业地产圈内经常被专业人士所诟病。他继续分析说,SOHO中国在第一轮竞标中全面落败,而第二轮竞标更注重金融业背景与物业开发后不得散售的评标倾向,似乎招招刺向这么金融业背景与以散售模式著称的SOHO中国的心脏。否则他认为,潘石屹作为最渴望得到包括中服地块在内的CBD12地块的人,他最后可能性会最为家道中落。

  闲置一年,增值一倍

  在“竞标选手”中,自然会几家欢喜几家愁,不过北京地方政府或许将从那先 地块的拍卖中,进账不菲的土地出让金。

  以中服地块为例,早在去年7月上旬,叶向忠就向媒体透露,“中服地块的规划可能性上交了,近期就会批复”,此后,不少专家推测,该地块将于当年的第三季度入市,且推测入市价格将为100亿元~100亿元。就让中服地块被推迟到1月末上市,但可能性受到“内定论”影响,该地块于2月22日正式挂牌竞价后无人捧场。

  就让北京市国土局将中服地块分拆为Z3、Z4、Z5和Z6等4幅地块,并于8月初进行了初始招标。就让经常盛传中服地块将于9月进行首轮竞标,后因8月底就让就让刚开始的房价反弹,被迫再次推迟,并最终于二次调控后进行了首轮竞标。

  不过,被搁置近一年后,中服地块或将拍出更高的价格。北京中原三级市场部研究总监张大伟向记者说,这6幅地块中可能性会产生单价或总价地王。而潘石屹则推测,鉴于该地块的优越位置,其楼面价或将达到3万元/平方米。照此计算,本次竞标的中服4幅地块总建筑面积共520万平方米,这么总成交价或将冲高至171亿元,比近一年前的近100亿元~100亿元增值近倍。

  潘石屹共同指出,3万元/平方米的楼面价,添加后期的建安费、设计费等,其成本价可能性高达20万元/平方米。这或将在北京CBD区域投下一颗炸弹。张月说,时下北京CBD区域的商业地产房价在2.20万元/平方米以上,这或许只至少 中服地块的楼面价。

  全经联研究院副院长陈宝处在接受《每日经济新闻》记者采访时,进一步解释了该地块入市后对CBD区域的影响。他认为,首先,该地块以高价入市后,必将能够符近地块的拆迁安置补偿成本预期大增,提高土地一级开发成本,从而推高符近地块的出让底价,进而推动房价上涨;其次,影响符近一手房开发商与二手房业主的心理定价。

  CBD12地块部分竞标名企

  ◎最具优势 中信集团

  第一轮竞标:在5幅地块上拿了20分满分第二轮竞标:集团实力宽裕且旗下有金融企业

  ◎最有争议 远洋地产

  第一轮竞标:在许多地块上拿了20分满分第二轮竞标:大股东为金融央企,实力宽裕

  ◎最为家道中落SOHO中国

  第一轮竞标:在多幅地块上得分倒数第二轮竞标:这么金融业背景、喜采取散售最好的土办法